Info zum Immo­bilien­wert und Immo­bilien­verkauf. Markt­preis­ermittlung.

Übersicht:

FÜR POTSDAM UND BRANDENBURG


Als Profi erkennen wir den Wert Ihrer Immobilie.

Unsere Marktpreisermittlung über das Immobilien Depot und weiterer Bewertungsinstrumente helfen, einen guten Preis zu finden. Zudem kooperieren wir mit externen Sachverständigen für Immobilienbewertung, die hilfreich bei möglichen Besonderheiten zur Seite stehen. Oft können wir Immobilien zu einem besseren Preis vermarkten. Das ist Ihr Vorteil!

  1. Was ist der Immobilienwert?

    Diese zentrale Frage stellen sich alle Hausverkäufer größtenteils zuerst. Sie kennen vermutlich noch ihren alten Kaufpreis oder dieser steht in den verfügbaren Unterlagen und sie kennen ihre Restschuld, wenn sie das Haus finanziert haben. Das alles interessiert den potenziellen Käufer aber nicht wirklich. Für diesen ist nur der Verkehrs- oder Marktwert entscheidend. Dieser ist übrigens als Definition im Baugesetzbuch (BauGB) in § 194 beschrieben. Mit einfachen Worten ausgedrückt: Der Marktwert ist der Preis, den der Käufer dem Verkäufer zu bezahlen bereit ist.

    194 BG legt den Verkehrswert wie folgt fest:
    „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

  2. Wie wird der Marktwert (Immobilienwert) ermittelt?

    Dazu stehen 3 Verfahren zur Verfügung:

    • Vergleichswertverfahren
    • Sachwertverfahren
    • Ertragswertverfahren

    Das Sachwertverfahren kommt bei Ein- und Zweifamilienhäusern überwiegend zur Anwendung und orientiert sich im Großen und Ganzen an den Herstellungskosten des Hauses und seinem Modernisierungszustand bzw. der Ausstattung. Das Ertragswertverfahren wird bei Eigentumswohnungen und bei Gewerbeimmobilien angewendet und orientiert sich an der Miethöhe des Objektes. Am weitesten verbreitet ist aber das Vergleichswertverfahren. Dabei wird die Immobilie in ähnlicher Lage und Größe und deren tatsächlicher Verkaufspreis verglichen. Die Daten stellt der örtliche Gutachterausschuss (GAA) zur Verfügung. Ihr Immobilienberater Karl Walther bietet ihnen eine unverbindliche Immobilienbewertung an. Sie erhalten dann einen Verkehrswert der Immobilie. Wir entwickeln daraus dann einen Angebotspreis für die Vermarktung.

  3. Was bedeutet Verkehrs- oder Marktwert?

    Seit der Gesetzesänderung des Baugesetzbuches (BauGB) von 2004 wird Marktwert und Verkehrswert synonym verwendet. Der Marktwert definiert sich als der aktuelle Wert einer Immobilie. Die genaue Definition ist im § 194 Baugesetzbuch beschrieben.

  4. Was bedeutet Grundstückswert?

    Der Grundstückswert wird oft auch Bodenwert genannt. Dieser Bodenwert ist der Wert eines unbebauten Grundstücks. Selbst wenn sich darauf Objekte befinden, aber nur der reine Grundstückswert ermittelt werden soll, dann werden Faktoren wie Lage, Größe, Zuschnitt und bauliche Nutzung zur Bewertung des Grundstücks herangezogen. Dabei spricht man dann vom „reinen Bodenwert“. Die sogenannte Immo-Wert-Verordnung regelt in § 16, dass der finanzielle Wert des Bodens mit einem mittelbaren oder unmittelbaren Vergleichswertverfahren errechnet wird. Im Rahmen des unmittelbaren Vergleichswertes werden die tatsächlich verkauften und vergleichbaren Grundstücke zur Preisfindung herangezogen. Diese stellt der örtliche Gutachterausschuss (GAA) auf Anfrage zur Verfügung. Dieser ist dazu verpflichtet, Auskunft zu geben, wie er auch weiterhin dazu verpflichtet ist, eine Kaufpreissammlung der tatsächlichen Immobilienverkäufe anzulegen und auszuwerten. Die Notare in Deutschland geben dazu die in den Kaufverträgen festgelegten Kaufpreise der Immobilien an den jeweiligen Gutachterausschuss weiter. Das mittelbare Vergleichswertverfahren wird mithilfe des Bodenrichtwertes ermittelt. Meistens entspricht der Bodenrichtwert nicht exakt dem tatsächlichen Bodenwert. Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert, der in einer(m) Kommune/Stadtgebiet überwiegend in Bezug auf Fläche und Größe vorkommt.

  5. Bedeutung des Bodenrichtwerts für die Wertermittlung (Immobilienwert)

    Der Bodenrichtwert (BRW) bildet den durchschnittlichen Wert der Lage pro m² Grundstücksfläche ab. Diese Aufgabe übernimmt immer der örtliche Gutachterausschuss. Im § 196 Baugesetzbuch ist darüber hinaus geregelt, dass die Bodenrichtwerte für jedermann zugänglich gemacht werden müssen. Dies geschieht in der Regel alle 2 Jahre. In Berlin und Teilen Brandenburgs wird vom Gutachterausschuss ein jährlicher Grundstücksmarktbericht erstellt, der die aktuellen Bodenrichtwerte des Vorjahres beinhaltet.

  6. Einflussfaktoren für den Bodenwert

    1. Bebauungsplan

      Der Bebauungsplan ist für alle Eigentümer eine wichtige Grundlage. Dieser regelt in einem begrenzt definierten Bereich, z.B. in einer Gemeinde, so gut wie alles, was gemacht werden darf. Wie hoch kann man maximal bauen? Welche Nutzungsart (Wohnen und Gewerbe) ist erlaubt? Diese Fragen und viele mehr werden im Bebauungsplan geregelt. Es geht sogar im Bebauungsplan darum, welche Bepflanzung erfolgen darf. Bevor so ein Bebauungsplan aufgestellt wird, vergehen in Deutschland durchaus mal 10 Jahre. Das liegt auch daran, dass der Prozess der Aufstellung und Bekanntmachung eines Bebauungsplans festgelegt ist. Bürger können vor der Verabschiedung eines Bebauungsplanes ihre Einwände erheben. Dann wird er korrigiert und wieder für die Öffentlichkeit einsehbar in den Ämtern ausgelegt, bis es keine Veränderungen mehr gibt.

      Dies ist ein Grund für die schleppende Neubautätigkeit. Problem ist auch, dass ein Bebauungsplan dauerhaft Geltung besitzt und nur schwer geändert werden kann, was Nachverdichtung in den Städten und die Ausweisung von neuem Bauland deutlich beeinträchtigt.

    2. Ausrichtung des Grundstücks

      Die Ausrichtung eines Grundstückes hat auch Einfluss auf den Bodenwert. Das ist insofern gut nachvollziehbar, als ein freier Ausblick und eine gute Aufteilung des Grundstückes den Wert des Grundstückes erhöhen. Ein schattiges Grundstück wird dagegen einen weniger hohen Bodenwert erzielen können.

    3. Bodenbeschaffenheit

      Die Eigenschaften des Bodens spielen für den Bodenwert ebenfalls eine Rolle. Ein Grundstück das ebenerdig, tragfähig und gut bebaubar ist, stellt einen größeren Wert dar, als ein mit Altlasten versehenes Grundstück in Hanglage.

      Tipp von Immobilienberater Karl Walther: Vor dem Kauf eines Grund- und Bodens einen Auszug aus dem Altlastenkataster beantragen!

    4. Grad der Erschließung

      Wenn ein Bauantrag gestellt wird, sollte das Grundstück erschlossen sein sonst gibt es keine Baugenehmigung. Es muss eine Anbindung an das Straßennetz bestehen und die Wasserversorgung gesichert sein. Strom, Kabelversorgung und Abwasserentsorgung müssen ebenfalls vorhanden sein.

    5. Bodenpreisindexreihe des Grundstückmarktberichts

      Der Faktor Zeit zu einem Bewertungsstichtag spielt bei der Bewertung eines (bebauten) Grundstücks ebenfalls eine Rolle. Die Indexreihen der Bodenpreise aus der Vergangenheit werden im Grundstücksmarktbericht des örtlichen Gutachterausschusses, auf Basis der Daten des Statistischen Bundesamtes (Destatis), veröffentlicht und sachverständig vom Bewerter auf den Stichtag bestimmt werden. Dabei kann die Trendfunktion bei Excell helfen, den aktuellen Bodenrichtwert zum Stichtag der Wertermittlung zu ermittlen.

  7. Merkmale der Marktpreisermittlung einer Immobilie (Immobilienwert)

    Der Wert einer Immobilie wird durch mehrere Kriterien bestimmt. Diese sind u.a.:

    • Grundstücksgröße
    • Baujahr des Gebäudes (Restnutzungsdauer)
    • Beschaffenheit des Grundstücks
    • Die Bauweise der Gebäude
    • Der Modernisierungsgrad der Häuser und Wohnungen
    • Das Umfeld des Grundstücks
    • Die Lage des Grundstücks
    • Die Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks
  8. Standortanalyse bei der Marktpreisermittlung

    Zunächst kann im Rahmen einer Marktpreisermittlung eine Standortanalyse durchgeführt werden. Anschließend erfolgt dann die Analyse bzw. Marktpreisermittlung der Objekte selbst, beispielsweise im Rahmen meiner Marktpreisermittlung nach Sprengnetter.

    Gegenstand der Analyse ist sowohl der Makrostandort z. B. Bundesland/Stadt als auch der Mikrostandort (Stadtteil). Sie gibt Auskunft über geografische Fakten, über die Verkehrs- und Wirtschaftsstruktur und
    auch über die sozio-ökonomische Struktur. Diese umfasst unter anderem die Entwicklung der Bevölkerung, des Arbeitslosenanteiles, der Beschäftigten, des Einkommens und der Altersverteilung (Wegweiser Kommunen). Nach der Standortanalyse ist eine Marktanalyse erforderlich. Sie untersucht den Immobilienmarkt in der Stadt. Daraus erkennen lässt sich die Verteilung der Haushaltsgrößen, die ortsüblichen Mieten für die jeweiligen Wohnungsgrößen und die aktuelle Situation von Angebot und Nachfrage.

    Makrofaktoren (z. B. Bundesland, Stadt, Gemeinde)

    Preise für Immobilien unterliegen auch sogenannten Makrofaktoren. Diese sind:

    • Die konjunkturelle Entwicklung der Wirtschaft
    • Die Einkommenssituation der Bevölkerung
    • Die Arbeitslosenquote
    • Die Bevölkerungsentwicklung
    • Die Inflationsrate
    • Nicht zuletzt: vor allem durch die Höhe der Zinsen

    Mikrofaktoren (Stadtteil)

    Auch die Mikrofaktoren, also die Einflüsse am Standort der Immobilie, wie z.B. der Plan, eine neue Schule oder ein Einkaufszentrum im Umfeld zu errichten aber auch eine gute Nachbarschaft, wirken sich ebenso wertbeeinflussend auf das Objekt aus. In diesen Fällen eher positiv wertsteigernd.

    Weitere Kriterien der Standortanalyse:

    • Geografische Lage (Harter Faktor)
      Makrostandort: Lage, Entfernung, Nachbarstädte, Struktur
      Mikrostandort: Größe, Zuschnitt, Bausubstanz
    • Verkehrsstruktur (Harter Faktor)
      Makrostandort: Flughafen, Bahn, ÖPNV, Autobahn, Fernstraßen
      Mikrostandort: Entfernungen, Parksituation, Zugänglichkeit, Straßenanbindung
    • Wirtschaftsstruktur (Harter Faktor)
      Makrostandort: Hochschulen, Umsatz, Beschäftigte, Arbeitslose
      Mikrostandort: Infrastruktur, Gastronomie, zentrale Einrichtungen
    • Sozio-ökonomische Struktur (Weicher Faktor)
      Makrostandort: Bevölkerung, Bildung, Altersverteilung, Einkommen
      Mikrostandort: Bevölkerung, Alter, Einkommen, Ausländeranteil
    • Image (Weicher Faktor)
      Makrostandort: Kultur, Freizeitangebote; Mikrostandort: Wohnqualität, Grünanteil
  9. Verfahren der Marktpreisermittlung einer Immobilie (Immobilienwert)

    1. Vergleichswertverfahren

      Das Vergleichswertverfahren wird von Experten am häufigsten angewandt, da es das Marktgeschehen am besten wiedergibt. Es wird bei der Bewertung von Eigentumswohnungen, Grundstücken, Gewerbe und Ein- und Zweifamilienhäusern angewendet. Dabei werden vergleichbare Kaufpreise und Vergleichsfaktoren der Gutachterausschüsse für dieses Verfahren verwendet. Die Vergleichsfaktoren beziehen sich auf Fläche und Raum und bilden dann den Gebäude- und Bodenwert ab. Wenn Vergleichsfaktoren herangezogen werden, die nur das Gebäude betreffen, muss der Bodenwert getrennt berücksichtigt werden.

    2. Sachwertverfahren

      Im Sachwertverfahren müssen der Wert des Bodens, die Herstellungskosten des Gebäudes (NHK 2010) und die Kosten für die Außenanlagen, wie Wege und Garagen, ermittelt werden. In dem Verfahren wird berücksichtigt, ob ein Haus einen Keller hat oder nicht, ob ein Dachgeschoss existiert und dieses ausgebaut ist. Es werden die Bauteile der Baubeschreibung, wie Außenwände, Innenwände, Deckenkonstruktionen, Dach, Türen, Treppen, Sanitäranlagen und Heizungsanlagen, nach Qualität gewichtet. Die Grundlage dafür bildet die Sachwertrichtlinie des Bundesministeriums für Verkehr, Bau, und Stadtentwicklung vom 05.09.2012. Diese gliedert sich nach Standardstufen von 1 bis 5 und muss bei der Objektaufnahme der Immobilie vor Ort sachverständig eingeschätzt werden. Das Alter des Gebäudes muss ebenfalls im Rahmen der Alterswertminderung, die jährlich 1,25 % beträgt, berücksichtigt werden. Der Modernisierungsgrad wird nach der Sachwertrichtlinie ebenfalls bestimmt. Dieser beeinflusst das Alter bzw. die Restnutzungsdauer des Gebäudes. Schließlich wird der Bodenwert mithilfe des Bodenrichtwertes ermittelt. Letztendlich kommt dann noch ein Marktanpassungsfaktor zur Anwendung, der vom örtlichen Gutachterausschuss zur Verfügung gestellt wird. Im Ergebnis erhält man dann einen Sachwert eines bebauten Grundstücks zu einem Wertermittlungsstichtag. Dieses Verfahren findet besonders für Ein- und Zweifamilienhäuser Anwendung.

    3. Ertragswertverfahren

      Das Verfahren wird bei Mehrfamilienhäusern und Geschäftsgrundstücken wie Büro- und Geschäftshäusern oder Einkaufszentren angewendet, um die Reinerträge einer Immobilie zu bestimmen. Das nennt man dann „Kapitalisierung“ der künftigen Überschüsse, die durch Mieteinnahmen mit dieser Immobilie erzielt werden können. Es wird zunächst der Bodenwert (Bodenrichtwert x Grundstücksgröße) ermittelt. Danach erfolgt die Ermittlung der Nettokaltmiete für das Objekt aus den qualifizierten Mietspiegeln oder anderen verfügbaren Quellen. Diese Nettokaltmiete wird für das laufende Jahr berechnet und bildet den Jahresrohertrag des Gebäudes. Davon werden die nicht auf die Miete umlegbaren Bewirtschaftungskosten, wie Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage und Mietausfallwagnis, abgezogen. Dieser Wert wird Jahresreinertrag genannt. Danach wird eine Bodenwertverzinsung ermittelt, die durch Multiplikation des Bodenwerts mit dem Liegenschaftszins errechnet wird und ebenfalls vom Jahresreinertrag subtrahiert wird. Der Liegenschaftszins wird vom örtlichen Gutachterausschuss zur Verfügung gestellt und ist dort zu erfragen. Dieser bildet das Risiko ab, das zukünftige Zahlungen beinhalten können. Nach Abzug der Bodenwertverzinsung erhält man dann denn Reinertrag des Gebäudes. Dieses Vorgehen spiegelt die Trennung in der Bewertung von Boden und baulichen Anlagen wider, die in der deutschen Bewertungspraxis vollzogen wird. Die Nutzbarkeit von Gebäuden ist zeitlich begrenzt, während der Bodenwert beständig bleibt. Der Reinertrag ist also der finanzielle Nutzen eines Gebäudes auf Zeit. Dieser Reinertrag wird dann noch mit einem Barwertfaktor oder Vervielfältiger multipliziert, um dann schließlich den Ertragswert eines Gebäudes zu erhalten.

      Diesen komplexen Bewertungsablauf zur Ermittlung des Immobilienwerts sollten Sie als Verkäufer nur in erfahrene Hände geben. Ich biete Ihnen gerne eine kostenlose Marktpreisermittlung Ihrer Immobilie an!

      Sie können sich hier beim ImmobilienDepot registrieren und durch Eingabe ihrer Objektdaten sofort einen Immobilienwert und einen ImmoWertReport erhalten. Nutzen Sie diese Möglichkeit. Sie ist einzigartig und bietet eine gute Grundlage für eine Marktpreisermittlung. Gerne schaue ich mir auf dieser Grundlage Ihre Immobilien an, um dann einen objektiven Angebotspreis zu ermitteln. Ich freue mich darauf, Ihre Immobilie kennenzulernen und Ihnen eine solide Marktpreisermittlung bieten zu dürfen! Also gleich hier auf der Startseite ImmobilienDepot anlegen! Schnell. Aktuell. Kostenlos.