Alles zum Thema Immobilien verkaufen. Haus verkaufen.

Übersicht:

FÜR POTSDAM UND BRANDENBURG


  1. Einleitung: Immobilie vorbereiten für den Verkauf!

    Ich betrachte jede Immobilie individuell und führe vor dem Verkauf meistens eine Markt- oder Teilmarktanalyse durch. Danach ermittele ich die Zielgruppen für die Immobilie zur Vermarktung. Dabei muss ich aber flexibel bleiben und nicht stereotyp vorgehen. Hätten ich z.B. bei einer Lagerhalle im Bereich Gewerbe nur die eine Zielgruppe der Logistikunternehmen im Blick gehabt, dann hätten ich länger für den Verkauf gebraucht. Ich haben darüber hinaus nämlich Zielgruppen angesprochen, die für diese Objektart eigentlich nicht passen. Entscheidend ist die Nutzung der Kunden. Die muss natürlich mit dem Bau- und Planungsrecht kompatibel sein, sprich, dem Bebauungsplan gemäß der Baunutzungsverordnung. Das gilt es natürlich vorher abzuklären. Letztendlich hat eine religiöse Gruppierung die Immobilie erworben, die dort ihre Zusammenkünfte abhalten wollten. Das funktioniert natürlich nicht bei allen Immobilien. Deshalb betrachte ich vor der Vermarktung alle Aspekte genauer und entwickeln dann mehrere Strategien zur Umsetzung.

    Haben Sie einmal den Entschluss gefasst, Ihr Haus zu verkaufen, dann ist es sinnvoll, Schritt für Schritt vorzugehen. Ich geben Ihnen hier einen Überblick über die notwendigen Aufgaben und Kenntnisse beim Immobilienverkauf.

    Der altersbedingte Verkauf einer Immobilie hat vielfältige Gründe. Ich kann hier einige der häufigsten Motive nennen, die aus meiner Erfahrung aus zahlreichen Immobilienverkäufen eine Rolle gespielt haben. Allerdings ist jeder Verkaufsfall individuell zu betrachten.

    Soll eine neue Immobilie gekauft oder gemietet werden?
    Sind künftige Erben für die bisherige Immobilie vorhanden?
    Soll Geld durch den Immobilienverkauf für Wünsche/Rente freigesetzt werden und eine kleinere Mietwohnung bezogen werden?

    Motive für altersbedingten Verkauf könnten sein:

    • Eigentümer möchten sich verkleinern, da Familienmitglieder ausgezogen sind und die Wohnfläche für die verbleibenden Personen zu groß ist.
    • Wegen des Alters können die Eigentümer den Anforderungen einer großen Wohnfläche und der Gartenpflege nicht mehr gerecht werden.
    • Kosten für Modernisierungen oder Sanierungen stehen an. Die Eigentümer möchten diese Kosten und Aufgaben nicht mehr tragen.
    • Der Erlös des Verkaufs der eigenen Immobilie soll für persönlichen Konsum bzw. Wünsche verwendet oder in eine Pflegeimmobilie zum Eigennutzen investiert werden.
    • Die Verantwortung für das Bewirtschaften des Eigentums soll abgegeben werden. Als Mieter hat der Vermieter die Verantwortung für die Mietwohnung.
    • Durch Verkauf des Hauses/der Wohnung kann Erbe schon zu Lebzeiten ausgezahlt und damit Erbschaftssteuer gespart werden. Das gilt ebenfalls für Erbengemeinschaften. Dabei können Streitigkeiten durch gezielte Auszahlungen an künftige Erben vermieden werden.
    • Die eigene Rente der Immobilienverkäufer kann deutlich erhöht werden.
    • Alternativ kann eine günstigere Eigentumswohnung erworben oder eine Mietwohnung bezogen werden.

    Als Bezirksleiter Immobilien für die Wüstenrot Immobilien GmbH in Potsdam kann ich darüber hinaus, durch die Kooperation von Wüstenrot Immobilien mit der Stiftung Liebenau, eine Immobilienrente in der eigengenutzten Immobilie anbieten. Die Stiftung Liebenau wird in diesem Fall Ihre Immobilie erwerben, in der Sie weiter wohnen bleiben können, da ein Wohnrecht in das Grundbuch eingetragen wird.

  2. Unterlagen zusammenstellen für den Hausverkauf

    In Zeiten der Digitalisierung ist es trotzdem (noch) notwendig, Verkaufsunterlagen in Papierform bereitzustellen, aber auch im Dateiformat (PDF) oder in einer Cloud/Link.

    Diese Unterlagen werden möglicherweise beim Verkauf Ihres Hauses benötigt:

    • Abgeschlossenheitsbescheinigung: in Berlin wird diese z.B. beim Bezirksamt der Abteilung Bauen und Planen -Stadtentwicklungsamt- (Bau- und Wohnungsaufsicht) beantragt = besonders bei Reihenhäusern nötig
    • Aufteilungsplan: in Berlin wird diese z.B. beim Bezirksamt der Abteilung Bauen und Planen -Stadtentwicklungsamt- (Bau- und Wohnungsaufsicht) beantragt = besonders bei Reihenhäusern nötig
    • Lageplan, Flurkarte als Auszug aus dem Liegenschaftskataster (Fachbereich für Vermessung und Geoinformation)
    • Baubeschreibung des Bauträgers im Falle eines Ein- oder Mehrfamilienhauses und Ausstattungsübersicht hinsichtlich der Innenausstattung
    • Bauanträge und Baugenehmigungen für Veränderungen/Umbauten an der Immobilie (damit es für den Kaufinteressenten keine Überraschung gibt und er die Umbauten wieder Rückbauen muss, wenn keine Baugenehmigung dafür vorliegt)
    • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis in Form eines oder mehrerer Baulastenblätter
    • Auszug aus dem Altlastenkataster
    • Energieausweis: Umweltbewusstsein wird immer ausgeprägter und führt dazu, dass der Energieausweis immer bedeutsamer für Interessenten und Nutzer wird. Außerdem ist er seit der Energieeinsparverordnung 2014 gesetzlich vorgeschrieben.

    Zwingend sind diese Angaben im Exposé und in Immobilienanzeigen:

    • Baujahr der Immobilie
    • Primärenergiebedarf = Wieviel Energie benötigt die Immobilie? Was fließt in die Immobilie hinein?
    • Endenergiebedarf = Dieser Wert gibt den tatsächlichen Verbrauch der Immobilie an. Er ist also der Wert mit der größeren Aussagekraft.
    • Energieverbrauchskennwert = Dieser Wert umfasst die Verbrauchswerte der vergangenen 3 Jahre.

    Viele Interessenten von Immobilien wollen auch die letzte Energiekostenabrechnung für Gas, Fernwärme oder Heizöl sehen. Deshalb empfiehlt es sich als Hausverkäufer auch diese Abrechnung vorzulegen.

    • Grundbuchauszug und ggfls. Grundstücksnummern (bei Neubauten)
    • Grundrisse aller Geschosse eines Hauses und Nebengebäudes/Garage
    • Wohnflächenberechnung
    • Bruttogrundflächen = BGF Vereinfacht berechnet sich die BGF als Wohnfläche + 15 % für Mauerwerk, Dämmung, Fassade + Nebengebäude (Länge x Breite) + Fläche Garagen (ebenfalls Länge x Breite) + Verkehrs- und Nutzflächen des Hauptgebäudes (Treppen, Raum für Hausanschlüsse) + Keller. Die Berechnung wird vereinfacht vom Außenmaß des Gebäudes multipliziert mit der Anzahl der Vollgeschosse durchgeführt.
    • Kaufvertrag vom Bauträger
    • Rechnungen und Wartungsprotokolle
    • Gebäudeversicherung
    • Brandschutzversicherung
    • Fotos vom Objekt

    Anhand der Aufzählung wird deutlich, dass vor dem Verkauf doch einige Unterlagen zusammengestellt werden müssen. Dies dient natürlich zu aller erst dem Informationsbedarf der Kaufinteressenten Ihrer Immobilie und erleichtert deren Entscheidung. Es können noch weitere Unterlagen über Heizkomponenten oder andere technische Ausstattungen des Hauses/der Immobilie dazukommen. Denn wer eine Immobilie kauft, kauft jede Menge Technik mit. Die wenigsten sind fachlich informiert und auf diese Unterlagen/Informationen angewiesen. Dabei hilft es, wenn Sie Wartungsprotokolle für Wärme- und Wasserversorgung, Rechnungen über Modernisierungsmaßnahmen von Heizung, Dach, Dämmung, Fenstern und Boden bzw. von Räumen wie Bad, Küche etc. bereithalten. Dies überzeugt jeden potenziellen Käufer und macht deutlich, dass Sie als Verkäufer nichts zu verbergen haben. Transparenz überzeugt nun mal viele potenzielle Käufer, da diese Investition für die meisten Menschen wohl nur ein- bis zweimal im Leben getätigt wird. Dabei muss alles wohlüberlegt sein. Diese umfangreichen Unterlagen unterstützen die Meinungsbildung der Interessenten der Immobilie. Ich raten unseren Kunden, die mit uns ihre Immobilie verkaufen wollen, bei der Unterlagenbeschaffung sehr gewissenhaft und akribisch vorzugehen.

    Tipp: Wer seine potenziellen Interessenten besonders positiv überraschen will, der legt alle Betriebs- und Gebrauchsanleitungen der Haustechnik für den Kunden bereit. Bei Häusern mit Smart Home Ausstattung sollte dies in jedem Fall vollumfänglich geschehen.

    Ich unterstützen Sie bei der Unterlagenbeschaffung für den Immobilienverkauf in vollem Umfang und beantrage alle fehlenden Unterlagen für Sie. Von der Wertermittlung der Immobilie, der Beschaffung der Unterlagen und Anfertigung von hochwertigen Bildern und Grundrissen bzw. 360°Rundgänge, der Erstellung des Exposés und der komplexen bedarfsgerechten Vermarktung, der Organisation und Durchführung der Besichtigungstermine, der Preisverhandlungen und dem Zuführen von Unterlagen für den Notar bis zur Unterstützung beim Kaufvertragsentwurf bzw. als Ansprechpartner für alle Fragen im Rahmen des Verkaufsprozesses wird alles zu Ihrer vollsten Zufriedenheit erledigt. Service steht an 1. Stelle für mich-für Ihren Verkaufserfolg.

  3. Pimp Up My House

    Vor der Vermarktung ist es hilfreich, einmal die Kundenbrille des potenziellen Käufers aufzusetzen, um aus dessen Sicht die Immobilie zu betrachten und möglicherweise zu verändern. Sie können auch einen Freund oder Bekannten hinzuziehen, der seine Einschätzung abgibt. So können etwaige Nachteile einer Immobilie/eines Hauses erkannt und behoben werden, damit der Kunde/Interessent keine Argumente für Preisnachlässe bekommt. Bevor das Objekt angeboten wird, empfiehlt es sich Garten und Fassade zu überprüfen. Dabei sollten vermooste und vertrocknete Stellen auf der Rasenfläche ausgebessert, das Laub entfernt, das Unkraut beseitigt, Fenster und Türrahmen gestrichen, herumliegende Gegenstände in Garten und Haus entfernt und verrottete Holzfassaden erneuert werden. Diese ersten Maßnahmen rücken die Immobilie gleich in ein etwas anderes Licht. Kleinere Arbeiten können von Ihnen selbst durchgeführt werden, größere sollten Sie dem Fachhandwerker überlassen. Im Inneren des Hauses ist mit gleicher Sorgfalt nach kleineren Schäden zu suchen, die es vor der Vermarktung der Immobilie zu beseitigen gilt. Bei etwas größeren Schäden oder Abnutzungen, wie veralteten Türen und Fenstern etc., können dann natürlich auch Preisabschläge in Kauf genommen werden, wenn sich eine Instandsetzung/Modernisierung nicht mehr lohnt. Aus unserer Sicht lohnt sich ein Reparatur- und Renovierungsaufwand aber allemal, da die Kosten dafür ja auf den Kaufpreis draufgeschlagen werden können. Bei der optimalen Präsentation Ihrer Immobilie kommt es darauf an, das Objekt im besten Licht erscheinen zu lassen. Im Rahmen des Home Staging können Immobilien so inszeniert werden, dass sie ein „Desire“, einen Wunsch zum Kauf und eine Vorstellung beim Käufer erweckt, diese Immobilie jetzt und in Zukunft gerne bewohnen oder vermieten zu wollen. Es können auch mit Lichteffekten und Strahlern bestimmte Ecken oder Deko-Gegenstände angeleuchtet und effektvoll in Szene gesetzt werden. Um das Haus auch im Bereich der Ausstattung zu optimieren, können beim Home Staging Mietmöbel angeschafft werden, die dem vorher festgelegten Ziel entsprechen und sich mit großer Sicherheit bezahlt machen, indem sie einen höheren Verkaufspreis ermöglichen. Pflanzen und Dekorationen verfeinern das Raumbild der Immobilie und führen zur Entwicklung einer positiven Vorstellung beim Interessenten des Objektes.

  4. Vermarktungsstrategie Ihrer Immobilie

    Ich bietet ihnen nach der Objektaufnahme vor Ort und der Sammlung aller Daten zu Ihrer Immobilie eine kleine Präsentation der Vor- und Nachteile Ihres Hauses an. Dabei werden ihnen dann mögliche Handlungsschritte zur Behebung der Nachteile Ihrer Immobilie aufgezeigt, die potenzielle Zielgruppe der Immobilie festgelegt und die grundsätzliche Vermarktungsstrategie festgelegt. In diesem Zusammenhang kann auch eine Marktanalyse sinnvoll sein. Manchmal gelingt das Matching der Immobilie mit einem passenden Käufer schon durch die interne Datenbank. Die Suchkundenpflege wird bei uns großgeschrieben. Auf Wunsch des Kunden werden die Marketinginstrumente zusammengestellt und eine Off- und Online Marketing Kampagne festgelegt. Ich bietet dabei die „klassische Vermarktung“ in diversen Printmedien, aber auch die Platzierung und Bewerbung der Immobilie in allen relevanten sozialen Medien (Facebook, Instagram, Twitter, Snapchat, WhatsApp, LinkedIn, Xing) und Immobilienportalen, an. Über unsere zahlreichen Kooperationspartner in unserem Netzwerk gibt es multiple Vermarktungsmöglichkeiten, die dem individuellen Charakter der Immobilie gerecht werden können. Um den Charakter der Immobilie sichtbar zu machen, werden im Rahmen der visuellen Präsentation einer Immobilie auf Wunsch mit 360° Rundgängen von Ogulo oder Objektvisualisierungen von oben, die durch den Anbieter Fair Fleet erstellt werden. Vor Ort wird bei einer offensiven Vermarktung ein Schild/Plakat/Aushang angebracht, der für alle Personen der Nachbarschaft etc. sichtbar macht, dass die Immobilie zum Verkauf steht. Daraus ergeben sich oftmals auch schon konkrete Kaufinteressen. Natürlich nur, wenn Sie das ausdrücklich wünschen!

  5. Angelegenheiten die vor dem Immobilienverkauf geklärt werden sollten

    1. Wer ist alles Eigentümer und entscheidet beim Verkauf der Immobilie?
    2. Wann ist der beste Zeitpunkt für den Verkauf?
    3. Was bedeutet die Spekulationsfrist?
    4. Ist eine Berichtigung des Grundbuches nach Erbschaft notwendig?
    5. Sind alle notwendigen Unterlagen vorhanden?
      1. Grundbuchauszug
      2. Energieausweis
      3. Grundriss
      4. Baupläne
      5. Reparaturrechnungen
      6. Versicherungspolicen
      7. Teilungserklärung
      8. Mietverträge
    6. Welche Chancen habe ich, wenn ich die Immobilie selbst anbiete?
    7. Welche Möglichkeiten bietet mir ein Immobilienverkauf mit Karl Walther?

     

    1. Wer ist alles Eigentümer und entscheidet beim Verkauf der Immobilie?

      Beim Verkauf eines Hauses oder einer anderen Immobilie ist immer die Zustimmung des Miteigentümers notwendig. Sind Sie sich über die Eigentumsverhältnisse der Immobilie nicht ganz im Klaren, lohnt ein Blick in das Grundbuch der jeweiligen Immobilie. Dort sind alle Rechte und Besitzstandverhältnisse eingetragen und meistens eine Grundschuld, wenn die Immobilie finanziert worden ist. Die Grundschuld dient der Bank zur Sicherheit ihrer Eigenschaft als Gläubiger. Sind so die Eigentumsverhältnisse an der Immobilie geklärt und besitzen Sie das Haus beispielsweise mit Ihrem Ehepartner, von dem Sie sich getrennt haben, jeweils zur Hälfte, das heißt jeder Ehepartner besitzt 50 % der Immobilie, dann müssen Sie mit dem Verkauf der Immobilie bis nach der Scheidung warten, wenn keine gemeinsamen Verkaufsabsichten bestehen. Nach der Scheidung kann auch gegen den Willen des anderen Miteigentümers ein Verkauf erfolgen. Leider geschieht das meistens im Rahmen einer Teilungsversteigerung. Dies ist eine Sonderform der Zwangsversteigerung die, bei Uneinigkeit von getrennten Ehepartnern über den Verkauf der Immobilie, vom zuständigen Amtsgericht durchgeführt wird. Meistens möchte ein Partner in der Immobilie verbleiben, der andere verkaufen. Das Ziel der Teilungsversteigerung ist es, das unteilbare Vermögen in Form einer Immobilie, in teilbares Vermögen umzuwandeln. Damit wird die Immobilie zu Geld und kann auf die streitenden Parteien verteilt werden. Wenn einer der Miteigentümer im Rahmen der Teilungsversteigerung das Haus alleine besitzen möchte, muss er das höchste Gebot in der Versteigerung abgeben, um den Zuschlag zu bekommen. Man kann sich vorstellen, welche Verwerfungen in diesem Zusammenhang einer hochstrittigen Trennung vorkommen können. Zum Beispiel wird durch Bekannte eines der Besitzer der Immobilie das Gebot so weit in die Höhe getrieben, bis der andere Eigentümer, der gerne Alleineigentümer wäre, nicht mehr mithalten kann.

      Besteht als Güterstand während der Ehe der Zugewinnausgleich (kein Ehevertrag = Vermögen während der Ehe wird zu gleichen Teilen aufgeteilt), dann tritt der § 1365 BGB ein. Das Gesetz kommt zur Anwendung, wenn dem nicht verkaufswilligen Eigentümer mehr als 90 % der Immobilie tatsächlich gehören. Dann kann die Teilungsversteigerung, laut Gesetz, nicht vor der Scheidung beantragt werden. Gehören dem nicht verkaufswilligen Eigentümer weniger als 90 % der Immobilie, dann findet der § 1365 BGB keine Anwendung. Wenn die Scheidung rechtskräftig ist, kann ein Miteigentümer alleine eine Teilungsversteigerung beantragen. Dieses Verfahren hat aber für beide Parteien eher Nachteile. Die Teilungsversteigerung wird meist vom zuständigen Amtsgericht im Zuständigkeitsbereich der Immobilie durchgeführt. Hierzu bestimmt das Gericht einen Sachverständigen für Immobilienbewertung, der ein Gutachten über den Verkehrswert zum Stichtag erstellt. Die Immobilie wird in vielen Fällen unter dem Verkehrswert im Rahmen einer Teilungsversteigerung veräußert. Das Gericht darf erst einen Zuschlag während des 1. Termins in der Teilungsversteigerung bei einem Gebot von mindestens 50 % des Verkehrswerts erteilen. Das geringste Gebot ist also 50 % vom Verkehrswert. Falls ein 2. Termin notwendig wird, bestehen keine Grenze mehr. Manche Anwälte können für ihre Mandanten auch ein niedrigeres Gebot als die Hälfte des Verkehrswerts herausholen. Behaupten sie jedenfalls.

    2. Wann ist der beste Zeitpunkt für den Verkauf?

      Alle an dem Verkaufsprozess beteiligten Personen haben ihre eigene Sicht auf die Immobilie. Wer kennt nicht die Bilder, die aus Sicht der Bank, der Steuerbehörde usw. eine Immobilie betrachten. So hat also auch ein potenzieller Käufer seine Vorstellung und Sichtweise über die Immobilie. Sie als Verkäufer können, mit meiner Hilfe, die Fremdwahrnehmung Ihrer Immobilie durch Interessenten aber durchaus beeinflussen. Besitzen Sie ein Haus mit Garten, kann man den Immobilienverkauf auch im Sommer durchführen. Der Verkauf könnte im Sommer lukrativer sein, da kommt der Garten besser zur Geltung. Das kann zu einem Argument für den Wert der Immobilie werden. Weitere Vorteile für den Immobilienverkauf und somit im Fokus der Präsentation im Rahmen der Immobilienvermarktung sind ein ausgebauter Dachboden, eine Garage, eine neue Heizanlage oder eine neue Fassade.  Karl Walther bietet ihnen weitere wertvolle Tipps und Unterstützung zum Thema Home-Staging.

    3. Was bedeutet die Spekulationsfrist und Gewerbesteuer?

      Von einer Spekulationsfrist beim Verkauf einer Immobilie spricht man dann, wenn seit dem Kauf der Immobilie oder dem Bau der Immobilie weniger als 10 Jahre vergangen sind. Dann ist auf den Verkaufsgewinn Spekulationssteuer, die eine spezielle Form der Einkommenssteuer ist, zu bezahlen. Haben Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und 2 Jahre davor allerdings selbst genutzt, entfällt diese Spekulationssteuer für Sie. Das bedeutet, dass Sie die Immobilie 3 Jahre selbst nutzen müssen, um nicht spekulationssteuerpflichtig zu werden. Dies ist auch möglich, wenn die Kinder des Eigentümers mietfrei in der Immobilie gewohnt haben, solange für sie noch Kindergeld erhalten wird. Ist das nicht der Fall, ist es von Vorteil, wenn Sie die Immobilie bis zum Ablauf der 10 Jahres Frist vermieten und erst dann verkaufen. Haben Sie eine Immobilie geerbt, kann Sie das ebenfalls betreffen, nämlich dann, wenn der Erblasser das Haus/Immobilie vor weniger als 10 Jahren erworben hat. Dann ist ebenfalls Spekulationssteuer fällig. Haben Sie als Erbe die Immobilie im Jahr des Verkaufs und 2 Jahre davor selbst bewohnt, müssen Sie keine Spekulationssteuer entrichten. Eine weitere Steuer kommt für Erben in Betracht: die Erbschaftssteuer. Ehepartner und Kinder haben bei der Erbschaftssteuer hohe Freibeträge. Ehepartner in Höhe von 500.000 € und Kinder 400.000 €. Erst wenn Sie die Immobilie nicht selbst 10 Jahre lang bewohnt und der Verkaufsgewinn diese Freibeträge übersteigt, dann sind Sie erbschaftssteuerpflichtig. Wird im Bereich der Gewerbeimmobilien das Objekt als Betriebsvermögen geführt, muss auch nach Ablauf der 10 Jahres Frist Einkommenssteuer vom Verkäufer bezahlt. Dabei können die Kosten der Immobilie wie Reparatur- und Renovierungsaufwand, Kosten für Gutachten oder die Erstellung eines Energieausweises auf Ihren Gewinn angerechnet werden. Das vermindert die Steuerlast auf den Gewinn.

    4. Ist eine Berichtigung des Grundbuches nach Erbschaft notwendig?

      Auf das Thema Erbschaft wurde ja schon im Rahmen der Steuerpflicht eingegangen. Wenn Sie eine Immobilie geerbt haben, sollten Sie sich als Eigentümer im Grundbuch eintragen lassen. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, kann die Eigentumsumschreibung auf einem dafür vorgesehenen behördlichen Formular beim Grundbuchamt umgeschrieben werden. Ist das nicht vorhanden oder wurden Sie im Rahmen der Erbfolge zum Erben bestimmt, muss ein Erbschein vorgelegt werden, um eine Umschreibung für Sie als Erben der Immobilie im Grundbuch eintragen zu lassen. Diesen Erbschein bekommen Sie beim Nachlassgericht, wenn die Eröffnung einer Nachlassangelegenheit auf der Basis eines Testaments des Erblassers erfolgt ist. Sie können den Erbschein beim Nachlassgericht auch beantragen, wenn Sie nicht der einzige Erbe sind. Dann wird automatisch vom Nachlassgericht veranlasst, dass Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden. Innerhalb einer Frist von 2 Jahren nach Bekanntwerden des Erbfalls ist die Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt kostenlos.

    5. Sind alle notwendigen Unterlagen vorhanden?

      Als Eigentümer einer Immobilie müssen Sie diverse Unterlagen für die Kaufinteressenten vorlegen können. Bereits zum Zeitpunkt des Besichtigungstermins sollten folgende Unterlagen vorliegen:

      1. Grundbuchauszug
        Auszug aus dem Grundbuch
        . Dieser wird beim zuständigen Grundbuchamt bei berechtigtem Interesse (Eigentümer/Verkauf) gegen eine geringe Gebühr von ca. 10 € (Berlin) ausgestellt. Er sollte zum Zeitpunkt des Verkaufs der Immobilie nicht älter als 3 Monate sein. Also rechtzeitig beantragen. Ich als Immobilienberater erledige das gerne für Sie!
      2. Energieausweis
        Laut Gesetz sind Sie als Eigentümer verpflichtet, einen Energieausweis erstellen zu lassen. Vielfach liegt er bereits vor. Wenn nicht, kann ich gerne die Beantragung im Rahmen der Vermarktung Ihrer Immobilie übernehmen.
      3. Grundriss
        Zum Zeitpunkt des Besichtigungstermins sollte ein Grundriss verfügbar sein, aus dem hervorgeht, wie das Objekt geschnitten ist und welche Variationsmöglichkeiten der Nutzung es für die Interessenten gibt. Mittlerweile gibt es vielfach 3 D Grundrisse, die hinsichtlich der visuellen Darstellung viel mehr Möglichkeiten bieten. Gerne übernehme ich diese Aufgabe für Sie.
      4. Baupläne
        Baupläne
        beinhalten Angaben über den Verlauf der Kanalisation und den Standort von Kaminen. Ein Bauplan ermöglicht den allgemeinen Einblick vom Zustand des Hauses.
      5. Reparaturrechnungen
        Reparaturrechnungen
        dienen als Nachweis tatsächlich durchgeführter Reparaturen und sorgen für Transparenz und vor allem Vertrauen.
      6. Versicherungspolicen
        Gebäude- und Brandschutzversicherungspolicen
        können ebenfalls vorgelegt werden. Ein möglicher Interessent benötigt dies für die finanzierende Bank, falls ein Darlehen aufgenommen werden muss. Die Gebäude- und Brandschutzversicherung geht automatisch auf den neuen Käufer über.
      7. Teilungserklärung
        Eine Teilungserklärung ist im Falle eines Verkaufs einer Eigentumswohnung als Unterlage wichtig. Sie ist quasi die „Bibel“ der Eigentümergemeinschaft und regelt alles, was erlaubt und was nicht, bzw. welche Aufteilung an Wohneinheiten in der Immobilie Voraussetzung für eine Teilungserklärung ist, dass eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt worden ist.
      8. Mietverträge
        Mietverträge
        zur Einsicht für die Kaufinteressenten sind nur dann notwendig, wenn die Immobilie als Kapitalanlage verkauft werden soll.
    6. Welche Chancen habe ich, wenn ich die Immobilie selbst anbiete?

      Konkurrenz belebt bekanntlich das Geschäft. So sagt man zumindest. Als Verkäufer sollten Sie bestrebt sein, sich von den Mitbewerbern und vergleichbaren Angeboten zu unterscheiden. Die Unterschiede sollen deutlich wahrnehmbar sein. Die Immobilie sollte so angeboten werden, dass sie möglichst viele Interessenten erreicht. Dabei müsste die Zielgruppe der Immobilie ermittelt werden. Was ist das Außergewöhnliche und Einzigartige meiner Immobilie? Diese Fragestellung sollte im Vordergrund für Sie stehen, wenn Sie Ihr Haus/Wohnung verkaufen wollen. Die Erstellung eines Exposés ist natürlich unbedingt nötig. Das ist der erste Eindruck, den Sie einem Käufer von Ihrem Objekt geben. Ein gutes Exposé vermittelt in einer nachvollziehbaren, aufeinander aufgebauten Struktur, die Vorteile und Vorzüge der Immobilie. Ein aussagekräftiges Exposé zu erstellen, ist unabdingbare Notwendigkeit. Das ist zeitraubend und aufwändig und beginnt mit der Zusammenstellung der Informationen und Unterlagen, dem Formulieren des Textes, der Erstellung von Bildern und dem Gestalten des Exposés. Als Immobilienberater bin ich stets bemüht, Verbesserungen im Bereich der Exposé-Erstellung zu entwickeln.

      Tipp von mir: Den Immobilienverkauf kann man zusammengefasst in 4 Phasen einteilen!

      • Vorbereitung
      • Vermarktung
      • Besichtigung
      • Verhandlung

      Deshalb sind Sie bei mir in den besten Händen, wenn es darum geht, den gesamten Immobilienverkauf aller aufgezählten Phasen und nicht nur die Interessentenauswahl zu organisieren und umzusetzen. Rufen Sie mich an unter: 01577-4885875 und vereinbaren einen Termin zum Erstgespräch. Ich freue mich auf Sie!

    7. Welche Möglichkeiten bietet mir der Immobilienverkauf mit Karl Walther?

      Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, kann ich Sie professionell dabei unterstützen. Als Bezirksleiter für Immobilien bei der Wüstenrot Immobilien GmbH für Potsdam und Umgebung bereite ich Ihre Immobilie für den Verkauf optimal vor. Dabei wird ein marktgerechter Angebotspreis ermittelt, der die Immobilie seriös am Markt platziert. Diese Marktpreiseinschätzung der Immobilie kommt durch den Einsatz neuester Technik zustande. Als Immobilienberater Ihres Vertrauens erstelle ich natürlich vor allem ein aussagefähiges und visuell ansprechendes Exposé und sorge für die reibungslose Beschaffung aller für den Verkaufsprozess relevanten Unterlagen. Für die Präsentation verwende ich die neuesten digitalen Formate wie einen 360° Rundgang oder Drohnenaufnahmen. Auf Ihren Wunsch wird die Vermarktung natürlich auch sehr diskret und Off-Market an vorselektierte Kunden durchgeführt.

      Ihre Immobilie wird aber vor allem dort beworben, wo die Käufer und Interessenten danach suchen. Ich als Immobilienberater bin Ansprechpartner für alle Kaufinteressenten oder Mietinteressierte. Als professioneller Makler selektiere ich die Kaufinteressenten durch gezielte Fragestellungen und führe die Besichtigungstermine strukturiert durch. Dabei beantworte ich die gestellten Fragen beispielsweise zu Bautechnik, Ausstattung oder der weiteren Organisation des Verkaufsprozesses.

      Ich bereitet den Notartermin zum Verkauf der Immobilie vor und bekleidet den Kunden auch gerne zum Beurkundungstermin. Selbstverständlich gebe ich dem Notar alle benötigten Informationen zum Kaufvertragsentwurf. Dieser wird mindestens 14 Tage vorher zur Einsicht für alle Vertragsparteien erstellt. Ich beantworte alle in diesem Zusammenhang auftretenden Fragen und gebe gegebenenfalls Veränderungsvorschläge zum Kaufvertragsentwurf. Schließlich wird im Rahmen einer Objektübergabe die verkaufte Immobilie an den neuen Eigentümer übergeben.

      Ich arbeite auf Erfolgsbasis!

      Erst wenn der Kaufvertrag beim Notar von allen Parteien unterschrieben ist und die Immobilie erfolgreich verkauft wurde, ist die Provision zu zahlen. Ich gehe also mit allen Kosten der Vermarktung in Vorleistung, einschließlich einer fundierten Marktpreiseinschätzung!
      Somit können Sie als Eigentümer ihre Immobilien sorgenfrei und ohne eigenen Aufwand mit mir sicher verkaufen und auf meine Erfahrung, Verantwortung und Engagement vertrauen.

  6. Der Faktor Arbeitszeit auf dem Immobilienmarkt

    Gemessen an der Arbeitszeit, die Beschäftigte, Selbständige und Rentner aufwenden müssen, um sich Häuser und Wohnungen leisten zu können, egal ob gemietet oder gekauft, liegen Städte wie München, Hamburg, Frankfurt am Main und Berlin im Vergleich zu anderen europäischen Metropolen wie Paris, Wien oder Barcelona relativ gleich auf.

    Im Ergebnis: Vorhersagen über die künftigen Immobilienpreise und Trends auf dem Immobilienmarkt in Deutschland sind durchaus schwierig, wie die Entwicklungen in der Vergangenheit gezeigt haben. Machen Sie deshalb Ihre Kaufentscheidung für eine Immobilie nicht nur von aktuellen Preisentwicklungen und Prognosen abhängig, sondern auch von bestehenden Notwendigkeiten, wie familiären oder beruflichen Veränderungen.

  7. Preisstrategien beim Verkauf einer Immobilie

    1. Die Preisfindung durch Verhandlungen
    2. Der geteilte Verkaufspreis
    3. Das Anfangsgebot als Vorgabe
    4. Das Bieterverfahren
    5. Die Versteigerung

     

    1. Die Preisfindung durch Verhandlungen

      Verhandlung über den Verkaufspreis einer Immobilie ist in Deutschland eine gängige Art der Preisfindung bei Immobilienverkäufen. Dabei kann der Verkaufspreis, in Anlehnung an die Marktsituation, entweder etwas höher oder niedriger angesetzt werden. Eine Strategie kann für solche Verhandlungen sein, alles was in diesem Preis inbegriffen ist, beispielsweise alle Leistungen und Gegenstände, dem Verhandlungspartner deutlich zu machen. Sie müssen sich aber über Ihre absolute Untergrenze im Klaren sein. Diese darf in den Verhandlungen niemals unterschritten werden. Machen Sie deutlich, dass der Kaufpreis der Immobilie auf rationalen Kriterien beruht. Beherzigen Sie das Diktum der Mediation: klar in der Sache-weich zum Menschen (Verhandlungspartner).
    2. Der geteilte Verkaufspreis

      Wie schon erwähnt, kann es sinnvoll sein, den Verkaufspreis zu teilen. Zum einen werden Gegenstände und Mobiliar in einem gesonderten Kaufvertrag aufgeführt, da der Kaufpreis der Immobilie als Grundlage für die Berechnung von Grunderwerbssteuer, Notargebühren und der Provision dient. Zum anderen beinhaltet der Kaufpreis vor allem das Grundstück und das Gebäude sowie dessen Ausstattung und den PKW-Stellplatz. Der Stellplatz für PKW wird bei Eigentumswohnungen allerdings getrennt aufgeführt. Es bietet sich an, die Einbauküche und die Einbauschränke, die Garderobe, die Kellereinrichtung, das Gartenmobiliar nebst Arbeitsgeräten sowie Sondereinbauten, wie Jacuzzi oder Sauna, in einem gesonderten Vertrag zu vereinbaren. Dadurch kann der potenzielle Käufer Grunderwerbssteuer, Notargebühren und Provision einsparen. Durch diese Vorgehensweise können bei einem Wert der Gegenstände von 10.000 € ca. 1.250 € gespart werden.
    3. Das Anfangsgebot als Vorgabe

      Diese Vorgehensweise eignet sich besonders in Ballungsgebieten und Großstädten. Dabei wird ein Anfangsgebot vom Verkäufer/ Karl Walther festgelegt und die Interessentenseite aufgefordert, ein Gebot abzugeben. So wird auch mit anderen Interessenten verfahren. Der Verkäufer/ Karl Walther nennt den Interessenten der Immobilie das jeweils höchste Gebot. Dann entscheiden die Interessenten, ob sie weiter bieten oder aussteigen wollen. Dieses Verfahren ist nur für Liegenschaften in begehrten Lagen der Ballungsräume in Deutschland geeignet. Dort ist es unwahrscheinlich, dass sich Interessenten persönlich kennen und untereinander austauschen können.
    4. Das Bieterverfahren

      Bei dieser Vorgehensweise werden die Immobilien ohne Preisangabe angeboten. Darüber hinaus gibt es natürlich alle relevanten Daten über die Immobilie. Es wird auch ein Besichtigungstermin genannt. Nach diesem Termin werden alle Interessenten aufgefordert, ein Gebot für die Immobilie abzugeben. Dabei wird ein Termin für die Abgabe des Gebotes durch die Verkäuferseite/ Karl Walther genannt. Die Angebote der Interessenten sollten in schriftlicher Form abgegeben werden oder digital im Rahmen des Angebotsverfahrens. (Nähere Informationen direkt auf Anfrage). Danach entscheiden Sie als Verkäufer, ob Sie dem Höchstgebot den Zuschlag geben.
    5. Die Versteigerung

      Diese Verkaufsstrategie ist in Nord- und Ostdeutschland weit verbreitet. In Süddeutschland dagegen eher selten. Dieses Verfahren wird von einem Auktionator durchgeführt, der in Absprache mit dem Eigentümer ein Mindestangebot für die Immobilie festlegt. Vor dem Versteigerungstermin werden die Immobilien in einer Broschüre angeboten und an vielen Stellen ausgelegt. Die Immobilie wird dann am Auktionstag an den Meistbietenden vergeben. Diese Form der Preisstrategie kommt ausschließlich auf der Basis der Freiwilligkeit zustande und ist nicht zu verwechseln mit einer Zwangsversteigerung. Im Netzwerk von Karl Walther befindet sich ein Auktionshaus für die freiwillige Versteigerung von Immobilien. Es ist somit jederzeit möglich, eine Immobilie in diesem Rahmen sicher zu verkaufen.

Karl Walther steht ihnen gerne mit Rat und Tat zur Seite, um Ihre Fragen bestmöglich, auch innerhalb des Netzwerks & der Kooperationspartner von Karl Walther, zur vollsten Zufriedenheit zu beantworten. Ich finde Lösungen für alle Ihre Fragen und Anliegen im Rahmen des Immobilienverkaufs und Kaufs einer Immobilie, der Vermietung und nicht zuletzt der Immobilienbewertung.

Wenn Sie eine Registrierung/Anmeldung zur unverbindlichen Immobilienbewertung im ImmobilienDepot stellen, müssen Sie wissen, dass Ihre Daten vertraulich behandelt und im Sinne der DSGVO verwendet werden. Zur weiteren fundierten Bewertung ist eine Vor-Ort-Aufnahme/Besichtigung des Objektes durch mich notwendig.