Die Flächenberechnungen von Büros
Diese verschiedenen Typen von Büroflächen beeinflussen die Berechnung der Mietfläche. Klar ist, dass kein Mieter für Flächen zahlen möchte, die er nicht nutzt. Um Konflikte zu vermeiden, ist eine klare Abgrenzung der einzelnen Teilflächen innerhalb eines Büros notwendig. Wie tatsächliche Büroflächen berechnet werden, ist in der Norm DIN 277 für die Ermittlung der Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau, definiert.
Die DIN 277 unterteilt Grundflächen in:
Brutto-Grundfläche (BGF)
Netto-Grundfläche (NGF)
Konstruktions-Grundfläche (KGF)
Bruttogrundfläche (BGF) Die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks mit Nutzungen nach DIN 277-2: 2005-02, Tab. 1 Nr. 1 – 9 und deren Konstruktionsflächen (Wandstärken etc. = ca. 20 % der gesamten Netto-Grundfläche aller Geschosse).
Die BGF berechnet sich aus der Summe von Nettogrundfläche (NGF) und Konstruktionsgrundfläche (KGF).
Nutzfläche (NF) umfasst Büroräume, Besprechungsräume, Küchen, Schalterräume, sanitäre Einrichtungen.
Technische Funktionsflächen (TF) sind Flächen für (Ab-)Wassertechnik, Heiztechnik bzw. Elektro- und Fernmeldetechnik.
Zu den Verkehrsflächen zählen Flure, Treppenräume, Aufzugsschächte und Eingangsräume.
Unter Konstruktionsgrundfläche (KGF) versteht man die Summe der Grundflächen der aufstrebenden Bauteile aller Grundrissebenen eines Bauwerkes wie Pfeiler, Stützen, Wandöffnungen (Türen) und Wände.
Eine Bürofläche zeichnet sich dadurch aus, dass dort typische Schreibtischtätigkeiten durchgeführt werden können. Büroflächen müssen handelbar und vermietbar sein. Ein Büro muss eine abgeschlossene Einheit bilden. Von Büroflächen spricht man, wenn von privaten oder öffentlichen Nutzern Flächen für Bürotätigkeiten beansprucht werden. Büros sind vermietbare Flächen in gemischt genutzten Objekten wie beispielsweise Gewerbeparks, Theatern, Krankenhäusern, Kaufhäusern, Bibliotheken und Industriestandorten.
Besonderheit: Auch Arztpraxen können als Büroflächen angesehen werden. Sie gelten als Flächen, die dem Büromarkt zugerechnet werden könnten. Ebenso können Banken in ihrer Gesamtheit als Büroflächen gelten.
Die Ausstattung von Büros
Für ein Büro sind Ausstattungskriterien definiert. Dabei unterscheidet man gehobenen, durchschnittlichen oder einfachen Standard.
Gehobener Standard:
Dieser Standard definiert eine lichte Raumhöhe von 2,75 m und höher, einen Doppelboden/Hohlraum, eine kühltechnische Ausstattung und Be- und Entlüftungsanlagen. Um diesen gehobenen Standard zu erfüllen, müssen alle Kriterien erfüllt sein.
Durchschnittlicher Standard:
Dieser Standard bedingt mindestens zwei der drei oben genannten Kriterien beispielsweise eine lichte Raumhöhe 2,75 m und höher und einen Doppelboden/Hohlraum.
Einfacher Standard:
Bei diesem Standard sind weniger als zwei der obigen Kriterien erfüllt, z. B. eine lichte Raumhöhe um 2,50 m, Kabelkanäle aber keine Kühlung.
Die Lagekriterien von Büroimmobilien
Die Lage ist ein entscheidendes Kriterium einer Büroimmobilie. Mieter eines Büros haben an einen Standort konkrete Erwartungen der Nutzung. Deshalb ist eine Standortanalyse durch eine Beschreibung von Makro- und Mikrolage des Objektes notwendig. Diese Analyse bildet die Grundlage für die Zielgruppenfindung und die Bewertung des Objektes. Die Standortanalyse dient auch als Datengrundlage für das zu erstellende Exposé der Bürofläche.
Makrolage:
- Region (Bundesland, Kommune, (Land)-Kreis),
- Stadt (Größe und Einwohnerzahl),
- Stadtteil (Bevölkerungsstruktur und Infrastruktur),
- Straße (Hauptstraße ggf. mit Nebenstraße bzw. Verkehrsbelastung),
- Nutzung des Standortes als reiner Bürostandort oder als gemischte Nutzung Wohnen & Gewerbe
- Infrastrukturelle Gegebenheiten (öffentlicher Nahverkehr, Entfernung zu Autobahn, Zug, Flughafen)
Mikrolage:
- nähere Umgebung der Büroimmobilie (z. B. Wohngebiet, Büro- und Gewerbe, Mischgebiet, Konzentration der Wettbewerber im Umfeld)
- Schadstoffbelastung der Luft bzw. Lärmbelastung
- Parkplatzkapazitäten für Kunden und Mitarbeiter
- Sonneneinstrahlung und Windverhältnisse des Bürostandortes
- Perspektive und Entwicklung des Standorts durch etwaige geplante Einkaufszentren oder dem Ausbau der Infrastruktur
- Sozioökonomische Daten des Standorts wie Arbeitslosenquote, soziales Umfeld, Spielplätze, Schulen etc.
- Neben der Makro- und Mikrolage gibt es noch weitere Kriterien der Standortanalyse, nämlich die Unterscheidung in Citylage/CBD (Central Business District), Cityrandlage, Peripherie und Bürozentrum. Diese Differenzierung spielt ebenfalls eine Rolle bei der Mietpreisgestaltung.
Unterschiedliche Lagebeschreibungen
Die Citylage ist im innerstädtischen Bereich und in den Fußgängerzonen zu finden. Sie kann auch als zentrale Innenstadtbürolage bezeichnet werden. Die Citylage gilt als der Bereich eines Bürostandortes, an dem die höchsten Durchschnitts- und Spitzenmieten erzielt werden und wird häufig von Anwaltskanzleien, Wirtschafts- und Unternehmensberatern bzw. Verbänden genutzt
Eine City-Randlage befindet sich meist direkt angrenzend an Citylage. Die Bürolage dort verläuft häufig entlang einer innerstädtischen Infrastruktur. Sie wird als der Bereich eines Standortes definiert, an dem die zweithöchsten Durchschnitts- und Topmieten erzielt werden. Dort sind Werbe-Agenturen, öffentlichen Verwaltungen oder Architekturbüros angesiedelt.
Die Peripherie eines Bürostandortes ist durch vereinzelte Büroobjekte gekennzeichnet und es besteht keine Mischnutzung in diesem Bereich. Dort werden die niedrigsten Spitzen- und Durchschnittsmieten erzielt. An diesem Standort findet man Firmen mit wenig Publikumsverkehr, Back-Office-Abteilungen oder Verwaltungseinheiten.
Ein Bürozentrum befindet sich außerhalb der City oder des Cityrandbereiches. Dort findet man eine Ansammlung von Büroobjekten, die große Flächenzahlen und hohe Mieten (ähnlich hoch oder sogar höher als im Citybereich) aufweisen. Konzernzentralen nutzen häufig diesen Standort für ihre Repräsentanzen.
