Wesentliche Hinweise zum Verkauf von Eigentumswohnungen.  Wohnungen verkaufen.

Viele Eigentümer von Wohnungen konnten schon in der Zusammenarbeit mit mir Ihre Eigentumswohnung zu einem sehr guten Preis verkaufen.

Wir haben viele finanziell vorselektierte Kunden aus den Bereichen Bausparen, Versicherungen und Finanzierung, die gerne eine Wohnung kaufen wollen.

1. Einleitung

   Der Verkauf einer Eigentumswohnung unterscheidet sich nicht wesentlich vom Verkauf anderer Immobilienarten. Der Immobilienmarkt, der sich grundsätzlich durch eine verändernde Angebots- und Nachfrage Situation definiert, befindet sich schon seit längerem in einem deutlichen Nachfrage-Überhang. Das Angebot ist knapp, zumindest in den Ballungsräumen in Deutschland. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen steigt ebenfalls schon seit Jahren. Das hat Auswirkungen auf die Preise für Wohnungen. Diese steigen ebenfalls seit Jahren. Dadurch verkürzt sich natürlich auch die Verkaufsphase einer Wohnung, die in Ballungsräumen in wenigen Wochen verkauft sein kann. In weniger verdichten Räumen kann das schon mal 6-12 Monate dauern.

   Das anhaltend niedrige Zinsniveau sorgt weiterhin für eine konstante Nachfrage nach Wohnungen.

2. Unterlagen und Vorbereitung beim Eigen­tums­wohnungs­verkauf

   1. Grundbuchauszug vom Amtsgericht oder Eigentümer
      

      Auszug aus dem Grundbuch. Dieser wird beim zuständigen Grundbuchamt bei berechtigtem Interesse (Eigentümer/Verkauf) gegen eine geringe Gebühr von ca. 10 € (Berlin) ausgestellt. Er sollte zum Zeitpunkt des Verkaufs der Immobilie nicht älter als 3 Monate sein. Also rechtzeitig beantragen oder mich, Karl Walther, bitten. Der Auszug aus dem Grundbuch gibt Auskunft darüber, wer Eigentümer der Wohnung ist und in welchem Verhältnis sich die Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum auf die einzelne Wohnung verteilen. Dies ist in einem gesonderten Grundbuchblatt eines Wohnungsgrundbuches aufgeführt.

   2. Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Ge­mein­schafts­ordnung vom Notar/Eigentümer
      

      Eine Teilungserklärung ist im Falle eines Verkaufs einer Eigentumswohnung als Unterlage wichtig. Sie ist quasi die „Bibel“ der Eigentümergemeinschaft und regelt alles, was erlaubt und was nicht, bzw. welche Aufteilung an Wohneinheiten die Immobilie hat. Voraussetzung für eine Teilungserklärung ist, dass eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt worden ist. Die gesamte Immobilie ist in Sondereigentum/Wohneigentum, oft auf mehrere Besitzer, verteilt. Zudem sind die Rechte und Pflichten der Eigentümer in der Teilungserklärung beschrieben. Der Aufteilungsplan ist die Bauzeichnung des Architekten bzw. der Plan aller Grundrisse. Er beinhaltet die Maße der Außenhülle (Lage und Größe der Teile) des Gebäudes und die Aufteilung der Wohnungen aller Geschosse der Immobilie. Der Aufteilungsplan muss von einer zuständigen Baubehörde mit Unterschrift und Stempel besiegelt werden. In der Gemeinschaftsordnung wird festgelegt, welche Nutzung das Sondereigentum (Wohnung) oder das Teileigentum (nicht zu Wohnzwecken nutzbar) die Immobilie hat. In der Gemeinschaftsordnung kann auch geregelt werden, dass im Rahmen einer Eigentümerversammlung bei Abstimmungen Stimmenthaltungen als abgegebene Stimme zählen und mit Nein bewertet werden. Es können auch Sondernutzungsrechte in der Teilungserklärung festgelegt werden. Dieses Recht verschafft dem Berechtigten das alleinige Nutzungsrecht an einer Fläche oder einem Gebäudeteil. Häufig fallen darunter Stellplätze für Kfz, Gartenflächen oder Terrassen. Zum Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft gehören die nun kurz aufgeführten Bestandteile des Gebäudes:

      • Das Dach
      • Die Decken und das Fundament des Hauses
      • Außenwände und die tragenden Innenwände
      • Das Treppenhaus und die Flure des Hauses
      • Haustür mit Briefkästen und Sprechanlage
      • Aufzüge
      • Heizungsanlage in den Funktionsflächen des Hauses
      • Garten und Innenhof des Gebäudes
      • Eventuell Garagen oder Parkplätze
      • Alle Veränderungen an diesen Bestandteilen des Gebäudes können nur im Rahmen der Eigentümerversammlung durch Mehrheitsbeschluss durchgeführt werden.

   3. Wirtschaftsplan/Jahresabrechnung/Instandhaltungsrücklage von der WEG Verwaltung
      

      Zu den wesentlichen Aufgaben einer WEG Verwaltung gehören die Aufstellung eines Wirtschaftsplans. Dieser beinhaltet eine Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben des Gemeinschaftseigentums. Der Wirtschaftsplan enthält auch die Abrechnung des Hausgeldes und bestimmt somit die Höhe des monatlich zahlbaren Betrages eines Wohnungseigentümers.
      
      Die Abrechnung einmal im Jahr verrechnet alle anfallenden Nebenkosten der Eigentümergemeinschaft und listet den Saldo der Instandhaltungsrücklage zum Abschluss eines Jahres. In § 21 Abs. IV WEG (Wohnungseigentumsgesetz) kann jeder Wohnungseigentümer die Bildung einer Instandhaltungsrücklage fordern, um für zukünftige Sanierungen und Instandhaltungen des Gebäudes, wie Dach, Fassade, Aufzug, Heizanlage etc., eine Rücklage zu besitzen, die für diese Kosten aufkommt.
      
      Die Instandhaltungsrücklage ist im WEG als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung und der Pflicht zur Instandhaltung für den Wohnungseigentümer verankert. Die Instandhaltungsrücklage ist Bestandteil des Hausgeldes. Bei Neubauten ist diese Rücklage niedriger als bei Bestandsimmobilien. Die Höhe der Instandhaltungsrücklage liegt im Ermessen der Eigentümergemeinschaft. Es ist weiterhin nicht zwingend notwendig, die bis zum Schadensfall angesparte Summe zur Finanzierung einer Reparatur voll und ganz einzusetzen. Diese Instandhaltungsrücklage kann von der Eigentümergemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss (einfache Mehrheit=Mehrheit der anwesenden Eigentümer oder qualifizierte Mehrheit=Hälfte, Dreiviertel der anwesenden Eigentümer) festgelegt werden. Für eine qualifizierte Mehrheit können auch andere Verhältnisse als die hier angegebenen vereinbart werden. Darüber hinaus sind für die Beschlussfassung in einer Eigentümerversammlung meistens Regelungen in Kraft, die das Quorum (=Stimmen die erreicht werden müssen, damit Abstimmung gültig ist) an Stimmanteilen an den im Grundbuch eingetragenen Eigentümer festlegt.

   4. Grundrisse vom Eigentümer, Architekten oder Bauträger
      

      Ein Grundriss einer Wohneinheit ist eine zeichnerische, oft zweidimensionale Darstellung eines oder mehrerer Räume. Für jede Eigentumswohnung sollte ein Grundriss verfügbar sein, aus dem hervorgeht, wie das Objekt geschnitten ist und welche Variationsmöglichkeiten der Nutzung es für die Interessenten gibt. Mittlerweile gibt es vielfach 3 D Grundrisse, die hinsichtlich der visuellen Darstellung viel mehr Möglichkeiten bieten. Gerne übernehme ich, Karl Walther, diese Aufgabe für Sie.

   5. Gebäudeversicherungsnachweise von der WEG Verwaltung
      

      Gebäude- und Brandschutzversicherungspolicen müssen ebenfalls vorhanden sein. Ein möglicher Interessent benötigt dies für die finanzierende Bank, falls ein Darlehen aufgenommen werden muss. Die Gebäude- und Brandschutzversicherung geht automatisch auf den neuen Käufer über.

   6. Eigentümerversammlungsprotokolle der letzten 3 Jahre vom Eigentümer oder der WEG Verwaltung
      

      Interessenten einer Eigentumswohnung fordern fast immer die Einsicht in die Eigentümerversammlungsprotokolle, um Einblicke in die Beschluss- und Abstimmungslage der Gemeinschaft zu bekommen, der Sie eventuell beitreten wollen. Dort werden ferner Reparaturmaßnahmen diskutiert und beschlossen. Der Zweck dieser Protokolle ist, dass es nachvollziehbar ist, wie die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft zustande gekommen sind. Jeder Eigentümer hat das Recht, die Eigentümerversammlungsprotokolle ausgehändigt zu bekommen. Das muss fristgerecht geschehen, spätestens eine Woche vor Ablauf einer Frist. Einsichtsrecht haben auch Kaufinteressenten oder Mieter. WEG Verwalter müssen eine Beschlusssammlung führen, in der die Beschlüsse in den Eigentümerversammlungen dokumentiert sind.

   7. Verwaltervertrag von der WEG Verwaltung
      

      Aus diesem Verwaltervertrag geht hervor, wie die Konditionen des Verwalters aussehen und wer die WEG Verwaltung durchführt.

   8. Energieausweis vom Eigentümer, WEG Verwaltung oder Neuerstellung
      

      Laut Gesetz sind Sie als Eigentümer verpflichtet, einen Energieausweis vorzulegen. Vielfach liegt er bereits vor, aber wenn nicht, kann ich, Karl Walther, gerne die Beantragung im Rahmen der Vermarktung einer Immobilie übernehmen. Zu unterscheiden ist ein Bedarfs- oder Verbrauchsausweis.

   9. Mietverträge ggfls. mit Mieterhöhungen vom Eigentümer oder WEG Verwaltung
      

      Die Mietverträge nebst Mieterhöhungsschreiben werden für den Fall benötigt, falls der Besitzer einer Eigentumswohnung die Wohnung vermietet verkaufen möchte. Ein potenzieller Käufer kann dann die vermietete Eigentumswohnung kaufen oder nach einer Eigenbedarfskündigung selbst einziehen. Ein Nachweis über regelmäßig eingegangene Mieteinnahmen würde für potenzielle Käufer eine Entscheidungshilfe darstellen.

3. Die Vermarktung einer Eigentumswohnung

   Nachdem alle Unterlagen für den Verkauf zusammengestellt worden sind, kann die Vermarktung der Eigentumswohnung in Angriff genommen werden. Ziel ist es, die Immobilie zum besten Preis zu verkaufen.

   Zunächst wird im Rahmen der Immobilienbewertung eine Marktpreiseinschätzung der Immobilie vorgenommen. Aus diesem Wert wird also ein Angebotspreis für die Immobilie entwickelt. Bei vermieteten Eigentumswohnungen muss mit einem geringeren Verkaufspreis von 20 % gerechnet werden, da die Immobilie nicht uneingeschränkt verfügbar ist. Entscheidend ist aber die Bewertung des Einzelfalls, wie und zu welchen Konditionen die Immobilie am Markt verkauft werden kann.

   Die Bestimmung der Zielgruppe ist ebenfalls vor der Vermarktung einer Immobilie vorzunehmen. Das könnten Paare sein, die grundsätzlich bezugsfreie Wohnungen oder Immobilien bevorzugen und sich auch mit Wohnungen, die eine entsprechendes Umbaupotential vorweisen, anfreunden können. Die Wohnungsgröße ist nicht ganz so entscheidend für diesen Personenkreis. Es genügen oft kleine bis mittlere Wohnungen, vorzugsweise in der Stadt, aber auch am Rand von Großstädten/Städten/Ballungsräumen. Familien, als weitere Zielgruppe der Vermarktung einer Eigentumswohnung, suchen ebenfalls gerne bezugsfreie Wohnungen oder Häuser in gutem Allgemeinzustand. Bei Familien müssen die Wohnungen dann aber größer sein, da ja meist mehrere Personen zur Familie gehören. Von Vorteil für viele Familien wäre es, zumindest aus unserer Erfahrung mit dieser Zielgruppe und deren Anforderungen, wenn die Zimmer alle von einem Flur aus begehbar wären. Wichtig ist diesem Personenkreis bei einer Wohnimmobilie, dass sie einen großen Wohn- und Essbereich vorfinden oder gestalten können. Immobilien sind für Familien vor allem in den Vorstädten und Peripherien von Großstädten und Ballungszentren interessant. Eine weitere Zielgruppe, die zukünftig deutlich mehr Aufmerksamkeit gewinnen wird, sind die Senioren. Diese Zielgruppe sucht ebenso bezugsfreie Immobilien, die am besten barrierefrei im Erdgeschoss liegen. Die soziale Infrastruktur ist diesem Personenkreis ein besonderes Anliegen. Dabei spielt die Makrolage/Stadt/Stadtrand keine größere Rolle. Der Mikrostandort ist entscheidend bei der Wohnungssuche. Bei der Zielgruppenfindung ist auch zu berücksichtigen, ob potenzielle Käufergruppen mehr Wert auf einen günstigen Preis oder eine optimale Ausstattung und Sicherheit legen. Es gibt zahlreiche Typisierungen von Immobilienkäufern. Ich finden diese Einteilung von Kauftypen bei Immobilien passend.

   Karl Walther bietet ihnen als Verkäufer, nach Objektaufnahme vor Ort und Sammlung aller Daten zu Ihrer Immobilie, eine kleine Präsentation der Vor- und Nachteile Ihrer Eigentumswohnung an. Dabei werden ihnen dann mögliche Handlungsschritte zur Behebung der Nachteile Ihrer Immobilie aufgezeigt, die potenzielle Zielgruppe der Immobilie ermittelt und die grundsätzliche Vermarktungsstrategie festgelegt. In diesem Zusammenhang kann auch eine Marktanalyse sinnvoll sein. Manchmal gelingt das Matching der Immobilie mit einem passenden Käufer schon durch die interne Datenbank der selektierten Kunden der Wüstenrot Immobilien GmbH. Die Suchkundenpflege wird bei mir ständig aktualisiert. Auf Wunsch des Kunden werden die Marketinginstrumente zusammengestellt und eine Off- und Online Marketing Kampagne festgelegt.  Karl Walther bietet dabei die „klassische Vermarktung“ in diversen Printmedien, aber auch die Platzierung und Bewerbung der Immobilie in allen relevanten sozialen Medien (Facebook, Instagram, Twitter, tik-tok, WhatsApp, LinkedIn) und Immobilienportalen, an. Über unsere zahlreichen Kooperationspartner im Netzwerk von Karl Walther gibt es multiple Vermarktungsmöglichkeiten, die dem individuellen Charakter der Immobilie gerecht werden können. Um den Charakter der Immobilie sichtbar zu machen, werden im Rahmen der visuellen Präsentation einer Immobilie neueste 360° Rundgänge von Ogulo oder Objektvisualisierungen von FairFleet, mithilfe einer Drohne, erstellt und angeboten. Vor Ort wird bei einer offensiven Vermarktung ein Schild/Plakat/Aushang angebracht, der für alle Personen der Nachbarschaft etc. sichtbar macht, dass die Immobilie zum Verkauf steht. Daraus ergeben sich oftmals auch schon konkrete Kaufinteressen. Selbstverständlich wird Ihre Immobilie auch vollkommen diskret an vorqualifizierte Kunden angeboten. Diese Form der Vermarktung nimmt bereits einen breiten Raum ein.

   1. Immobilienkäufertypen können wie folgt unterschieden werden:

      1. Der Individual Käufer
         Dieser Personenkreis sucht beim Erwerb einer Immobilie nach Einzel- und Liebhaberobjekten, gerne auch Bauernhöfe oder ein Baudenkmal.

      2. Der Budget Käufer
         Will eine Immobilie für sich und seine Familie und verwendet dafür Erspartes und sonstiges Vermögen bzw. finanziert die Immobilie.

      3. Der Anlage Käufer
         Dieser Personenkreis möchte sein Vermögen optimal anlegen und dabei, wegen der krisenfesten Anlageform, bevorzugt in Immobilien investieren, die gute Renditen erwirtschaften.

      4. Der Luxus Käufer
         Wichtig ist für diese Interessenten einer Immobilie, dass die Ausstattung gehoben bis sehr gehoben ist. Dieser Erwerbertyp möchte auch gerne in der Nähe bzw. in Top Lagen der A-Städte oder Landkreise kaufen.

   2. Das Exposé

      Bekanntester Bestandteil einer Immobilienvermarktung ist das Exposé. Fast jeder hat schon einmal diesen Begriff gehört. Im Kontext einer Immobilienpräsentation versteht man allerdings ein strukturiertes und visuell ansprechendes Präsentieren eines Immobilienangebotes. Der Informationsgehalt des Textes eines Exposés sollte diese Bestandteile beinhalten:

      • Lage der Immobilie (Stadt, Stadtteil, Straße)
      • Baujahr des Gebäudes, indem sich die Eigentumswohnung befindet
      • Den grundsätzlichen Zustand der Wohnung beschreiben
      • Welche Sanierungen/Modernisierungen in der Eigentumswohnung wurden durchgeführt
      • Zimmeranzahl der Wohnung
      • Wohnungsgröße als Wohnflächenangabe in m²
      • Kurze Grundrissbeschreibung
      • Ausstattung der Wohnung beschreiben
      • Höhe des Hausgeldes und evtl. weitere Kosten
      • Soziale Infrastruktur wie z.B. Einkaufsmöglichkeiten, Kitas, Ärzte, Verkehrsanbindung etc.

      Ein visuell und informativ gestaltetes Exposé führt dann zwangsläufig, durch den Einsatz diverser Marketinginstrumente unterstützt, zu Besichtigungsterminen. Karl Walther bietet ihnen als Verkäufer einer Eigentumswohnung ein ausführliches und selektives Besichtigungsmanagement an. Nehmen Sie Kontakt mit mir auf. Ich freue mich auf Sie!

      Mobil: 01577 4885873

      Mail: karlheinz.walther@wuestenrot.de
      Profil: www.wuestenrot-immobilien.de/karlheinz.walther
      Web: www.immobilienvermittlung-brandenburg.de

4. Kaufvertrag für Eigentumswohnungen

   Nach Abschluss der Kaufvertragsverhandlungen und der Bonitätsprüfung des Kaufinteressenten wird ein Notar einen Kaufvertragsentwurf erstellen, der allen Vertragspartnern zur Prüfung, mindestens 14 Tage vor Vertragsabschluss, vorgelegt werden sollte. Zu diesem Entwurf übermittelt Karl Walther alle benötigten Informationen an den Notar. Zu diesen gehören:

   • Name von Käufer und Verkäufer
   • Grundbuchauszug nicht älter als 3 Monate (Notar kann sich, mit Einverständniserklärung des Verkäufers, einen aktuellen Grundbuchauszug anfordern, falls das notwendig sein sollte)
   • Teilungserklärung
   • Kaufgegenstand (Immobilienart: Wohnung, Ein- oder Zweifamilienhaus, Grundstück etc.)
   • Kaufpreis
   • Datum des Besichtigungstermins
   • Wohnfläche, Nutzfläche, Gebäude- und Freifläche
   • Höhe des derzeitigen monatlichen Hausgeldes
   • Aktuelle Instandhaltungsrücklage
   • Guthaben laut Wirtschaftsplan
   • Name der WEG Verwaltung
   • Provisionspassus

   In Deutschland gibt es die freie Notarwahl. Wenn unsere Kunden eine Empfehlung haben möchten, dann empfehlen ich gerne erfahrene Notare in Berlin und Potsdam.

5. Zusammenfassung-Tipps zum Wohnungsverkauf

   Vorbereitung ist das A und O des Immobilienverkaufs. Das konnten Sie hier schon ausführlich zur Kenntnis nehmen. Der richtige Zeitpunkt für den Verkauf einer Immobilie gehört ebenfalls zu den Überlegungen im Rahmen der Vorbereitung. Es gibt dabei persönliche Gründe und marktorientierte Gründe (hohe Nachfrage nach der angebotenen Immobilie derzeit am Immobilienmarkt).

   Die Jahreszeit spielt bei Wohnungen und Häusern mit Garten ebenfalls eine Rolle. Für diese Immobilien sind Frühling und Sommer natürlich der bessere Verkaufszeitpunkt. Der Verkauf einer Immobilie ist durchaus nicht von heute auf morgen zu bewerkstelligen. In Ballungsräumen kann es erfahrungsgemäß schneller gehen als auf dem Land oder kleinen Städten. In den großen Städten kann ein Verkauf in 30 bis 60 Tagen realisiert werden. Berücksichtigt man den Vorlauf bzw. die Vorbereitung für den Verkauf, z.B. beim Beschaffen der benötigten Unterlagen, treten zeitliche Faktoren auf, die nicht beeinflussbar sind. Die Bearbeitungszeit von Behörden divergiert durchaus beträchtlich. Es muss auch geklärt sein, ob die Immobilie vermietet oder bezugsfrei angeboten wird. Wie schon erwähnt, hat das Auswirkungen auf den Preis. In einer bewohnten Immobilie können sich Interessenten vielleicht besser eine Vorstellung davon machen, wie das Haus oder die Wohnung genutzt werden können. Anderseits kann eine leerstehende Immobilie zu einem schnelleren Verkauf führen, da sie umgehend vom neuen Eigentümer bezogen werden kann. Daraus wird ersichtlich, dass beide Varianten Vor- und Nachteile haben. Es hängt entscheidend von der Bedürfnislage des Verkäufers ab, welche Variante bevorzugt wird. Die Immobilie sollte dann so aufbereitet werden, dass potenzielle Käufer einen Wunsch entwickeln, diese Immobilie erwerben zu wollen.

Kaufinteressenten einer Immobilie wollen unbedingt Informationen zum baulichen Zustand. Dabei geht es besonders um Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen der Immobilie. Es sollte klar belegbar sein, welche Maßnahmen durchgeführt worden sind. Zudem sollte zweifelsfrei erkennbar sein, ob noch Erschließungsmaßnahmen für das Grundstück anstehen oder ob es beitrags- und erschließungskostenfrei ist.

Bei einer Eigentumswohnung sind auch etwaige Sondernutzungsrechte offenzulegen. Das bedeutet, dass ein Eigentümer exklusive Nutzungsrechte am Gemeinschaftseigentum exklusiv besitzt, die in Erfahrung gebracht werden sollten. Hat ein Wohnungseigentümer ein Sondernutzungsrecht am Garten, dann darf er diesen ausschließlich nutzen, obwohl der Garten zum Gemeinschaftseigentum gehört. Er hat dann ebenfalls das Recht, die Früchte eines Baumes, der auf seinem Gartenteil steht, zu ernten. Sondernutzungsrechte entstehen auch bei Garagen, PKW-Stellplätzen und Kellerräumen. Diese Sondernutzungsrechte stehen meistens in der Teilungserklärung und benötigen den qualifizierten Mehrheitsbeschluss aller im Grundbuch eingetragenen Eigentümer (kann auch durch Vereinbarung aller Miteigentumsanteile an einer WEG per Vereinbarung oder notarieller Beurkundung festgelegt werden). Sondernutzungsrechte können auch im Detail geregelt sein, beispielsweise bei einer Eigentumswohnung im Erdgeschoss mit einem Sondernutzungsrecht der dort befindlichen Terrasse. Der Zweck der Bestimmung des Sondernutzungsrechts kann in der Teilungserklärung definiert sein. Ist ein Keller als Sondernutzungsrecht für einen Hobbyraum deklariert, dann kann er nicht gewerblich als Büroraum oder zum Wohnen genutzt werden.

Für den Verkauf einer Eigentumswohnung sollten die Abrechnungen mehrerer Jahre vorliegen, damit die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage nachvollzogen werden kann. Sind dort bereits Sonderumlagen für bestimmte Reparaturen vorgesehen? Denn wenn die Eigentümergemeinschaft liquide Mittel benötigt, um einen Schaden z.B. am Dach zu beheben, der über die Instandhaltungsrücklage nicht abgedeckt ist, dann müssen die Kosten im Rahmen einer Sonderumlage aufgebracht werden. Eine Sonderumlage wird auch dann nötig, wenn einer der Eigentümer seiner Verpflichtung zur Zahlung des Hausgeldes nicht mehr nachkommen kann und die Eigentümergemeinschaft deshalb ihre regelmäßigen Verpflichtungen nicht mehr bedienen kann. Das nennt sich dann fachlich Ausfallrücklage, welche im Rahmen einer Eigentümerversammlung beschlossen werden muss. Dieser Beschluss der Eigentümer über eine Sonderumlage bedarf der Nennung des Gesamtbetrages und der Umlage der Kosten auf die einzelnen Wohnungseigentümer. Dies geht einher mit höheren finanziellen Belastungen für die übrigen Eigentümer. Die Ultima Ratio in so einem Falle wäre, dem säumigen Eigentümer das Wohnungseigentum zu entziehen (§ 18 WEG). Eine weitere besondere Situation wäre auch das Gegenteil dieses beschriebenen Vorgangs. Beschließt eine Eigentümergemeinschaft, dass eine Sanierung durchgeführt werden soll, die gar nicht notwendig ist, hat ein jeder Eigentümer das Recht, innerhalb eines Monats nach Bekanntwerden des Vorgangs, eine Anfechtungsklage bei Gericht zu erwirken. Erkennt das Gericht die Klage an, dann entsteht keine Zahlungsverpflichtung.

Darüber hinaus sollten Grundbucheintragungen bereinigt und gelöscht werden, die keine Relevanz mehr besitzen, z.B. ein Wohnrecht oder Nießbrauch einer bereits verstorbenen Person. Ist im Grundbuch eine Erbengemeinschaft als Eigentümer eingetragen, müssen alle Miterben dem Verkauf der Immobilie zustimmen. Diese Bereitschaft zum Immobilienverkauf gilt es im Vorfeld des Verkaufs ebenfalls abzuklären. Zuletzt soll hier nochmals auf die Spekulationssteuer hingewiesen werden. Haben Sie im Jahr des Verkaufs und den beiden davor liegenden Jahren die Immobilie selbst bewohnt, dann fällt keine Spekulationssteuer an. Haben Sie die Immobilie nicht selbst bewohnt, sondern ist sie in einem vermieteten Zustand und es sind seit dem Kauf noch keine 10 Jahre vergangen, dann muss auf den Gewinn durch den Verkauf Spekulationssteuer an das Finanzamt entrichtet werden. Kann ein guter Verkaufspreis erzielt werden, dann ist es vermutlich verschmerzbar, die Immobilie trotzdem zu verkaufen.